房贷提前还款，两种方案差多少

先搞清楚提前还款在还什么

每月扣走的那笔月供，拆开是两块，本金和利息。利息按当期剩余本金乘月利率算出来，本金还掉一部分，下个月的利息就少一点。

麻烦出在前期。一笔 100 万、30 年、年利率 3.1% 的等额本息贷款，月供约 4270.75 元。前 60 期一共还了 25.6 万，其中利息 14.7 万，本金只还掉 10.9 万。

还了五年，账面上还剩 89 万出头的本金。

提前还款还的就是本金。本金一降，往后每一期的利息都跟着重算，省下来的钱是这么来的。所以判断值不值，看的不是「已经还了多少年」，是「还剩多少利息没付」。

两种方案到底差在哪

到了柜台，银行一般给你两个选项。

减少月供，期限不变。到期日还是原来那天，每月要还的钱少一块。

缩短期限，月供不变。每月还是掏那么多，还完的日期往前挪。

共同点是两边都立刻削掉了一截剩余本金。区别在省下来的钱往哪儿放。前者把省下的钱变成每月手上多出的现金流，后者把省下的钱继续拿去压利息。

同一笔钱，两种方案的算例

还是那笔贷款，100 万、30 年、年利率 3.1%，等额本息。正常还满 5 年后，一次性提前还 20 万。

换个说法，多掏的这 960 元相当于用 3.1% 的年化在存钱，确定性极高。这个收益率算不算高，取决于你手上有没有更好的去处，下面细说。

等额本息与等额本金的差别

上面全程用的等额本息。如果你签的是等额本金，两个方案的差距会缩小。

等额本金每月还的本金固定。100 万除以 360 期，每期本金 2,777.78 元雷打不动，利息随剩余本金递减，所以月供是一路下滑的，首月 5,361 元，最后一个月只剩 2,785 元。

同样这笔贷款，等额本金 30 年总利息约 46.6 万，等额本息约 53.7 万，差 7.1 万。

关键在于还满 5 年之后，等额本金已经还掉 16.7 万本金，剩余 83.3 万。等额本息只还掉 10.9 万，剩余 89.1 万。剩余本金本来就少一截，同样的 20 万砸进去，省下的利息自然没那么多。

所以等额本金的提前还款，性价比比等额本息低。这不是坏事，说明你前期已经用高月供把利息压下去了。

怎么判断该不该提前还

把提前还款当成一笔投资看。投进去 20 万，回报是这笔钱本来要付的利息，年化就是你的贷款利率 3.1%，零风险，确定能拿到。

那问题就变成，你有没有另一个确定能跑赢 3.1% 的地方。有，就别还。没有，就还。钱躺在活期里拿 0.2%，同时背着 3.1% 的房贷，这笔账不用纠结。

但动手前先确认三件事。

家庭现金流。还完之后手里还得留够 6 到 12 个月的开支。房贷是低息长期负债，属于稀缺资源。真急用钱的时候想再借一笔同样便宜的钱，很难。

违约金和预约期。多数银行要求还款满一年才能办。部分银行收 1 到 3 个月利息的违约金，也有银行免收。提前打个电话问清楚，别排到柜台才发现要预约到下个月。

还款能力。选缩短期限等于放弃了那部分现金流的灵活性。收入波动大的，减少月供更稳。收入稳定、手里还有余量的，缩短期限更省。

还有个不太被提的理由。有人就是不想欠钱，愿意为这份踏实多付 9.6 万。这不算不理性，只是把心理成本也计进了账。

几个常见误区

还了五年，利息差不多还完了，提前还不值

反了。上面那笔贷款还满五年后，往后还有 39 万的利息没付，前五年付掉的是 14.7 万。越往后提前还，省下的利息确实越少，但绝对额依然够看。

缩短期限银行不给办

大部分银行两种都支持，只是办理时要点几次确认，个别网点会默认推荐减少月供。你明确要求缩短期限就行。

必须一次性还清才能提前还

部分提前还款是常规业务，多数银行 1 万起办，按万的整数倍递增，剩下的继续按原合同还。不用凑齐全部余额。

等额本金一定比等额本息划算

总利息确实少 7 万上下，但前几年月供高出不少。省下的利息是延迟消费换来的，不是白捡的。资金有更高效用途的人，选等额本息照样合理。

提前还款能重新谈利率

不能。提前还款只动剩余本金和剩余期限，合同利率不变。想把高利率换掉，走的是另一条路，也就是提前结清后重新申请贷款，成本和门槛都要重新算。